Copyright © 2025 KOZ HUKUK BÜROSU, Tüm Hakları Saklıdır.
Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarabilir?
Kira sözleşmesinin tarafları olan kiracı ve ev sahibi arasındaki uyuşmazlıklar, son yıllarda en sık karşılaşılan hukuki problemlerden biridir. Özellikle kira artışları, tahliye davaları ve ihtiyaç nedeniyle tahliyeler 2025 yılı itibarıyla büyük önem kazanmıştır.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için belirli yasal şartlar bulunmaktadır. Bu şartlara uyulmadan kiracının çıkarılması mümkün değildir.
Bu yazıda ev sahibinin kiracıyı hangi durumlarda çıkarabileceğini, 2025 güncel hukuki sebepleri, izlenecek yolu ve tahliye davalarının sürelerini kapsamlı şekilde ele alıyoruz.
Ev Sahibi Kiracıyı Her İstediğinde Çıkaramaz
Kira sözleşmesi devam ederken kiracının düzenli kira ödemesi, taşınmazı amacına uygun kullanması ve kiraya aykırı davranış içinde olmaması hâlinde ev sahibi kiracıyı keyfi şekilde tahliye edemez.
Tahliye ancak kanunda açıkça belirtilen sebepler ile mümkündür.
Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Edebileceği 2025 Güncel Sebepler
Kira Bedelinin Ödenmemesi (İki Haklı İhtar)
Kiracı kira ödemelerini aksatıyorsa ev sahibi:
- Noter veya e-Devlet üzerinden ödeme ihtarı gönderir.
- Bir kira yılı içinde en az iki kez haklı ihtar gönderilirse,
- Ev sahibi kira yılı sonunda tahliye davası açabilir.
Önemli Nokta:
- 1 günlük gecikmeler haklı ihtara konu olabilir.
- Kiracının ödeme yapması ihtarın geçerliliğini ortadan kaldırmaz.
Tahliye Taahhütnamesi
Kiracının imzaladığı tahliye taahhüdü geçerli ise ev sahibi, taahhütte yazılı tarihte icra yoluyla tahliye isteyebilir.
Geçerlilik şartları:
- Taahhüt kira sözleşmesinden sonra imzalanmış olmalı
- Yazılı olmalı
- Tahliye tarihi açıkça yazmalı
- Kiracının özgür iradesiyle imzalaması gerekir
Bu yöntem en hızlı tahliye yoludur.
Ev Sahibinin veya Birinci Derece Yakınının Konut İhtiyacı
Ev sahibi şu kişiler için konut ihtiyacı nedeniyle kiracıyı çıkarabilir:
- Kendisi
- Eşi
- Çocukları
- Anne ve babası
Şartlar:
- İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir
- Kiracıya en az 3 ay önceden yazılı bildirim yapılır
- Dönem sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılır
Not:
Mal sahibi 3 yıl boyunca evi başkasına kiraya veremez.
Evde Kapsamlı Yenileme, Onarım veya Yıkım (İmar – Kentsel Dönüşüm)
Ev ciddi kapsamda tadilat gerektiriyorsa kiracı çıkarılabilir.
Şartlar:
- Yapılacak iş kiracının evde oturmasına engel olmalı
- Proje, ruhsat veya teknik rapor olmalı
- Kiracıya yazılı bildirim yapılmalı
Kentsel dönüşüm kapsamında ise:
- Kiracıya 60 gün süre verilir
- Süre sonunda tahliye davası açılabilir
- Kiracıya taşınma yardımı ödenir
Belirli Süreli Sözleşmelerde Sözleşme Bitişi
Belirli süreli kira sözleşmesi bittiğinde ev sahibi:
- Kira süresi dolduktan sonra
- En az 1 ay önce yenilememe bildiriminde bulunursa
- Tahliye davası açabilir
Ancak kiracı TBK gereği 10 yıllık uzama süresine kadar korunur.
Bu nedenle çoğu tahliye davası bu sebeple açılamaz.
Kiracının Tahliye Sebebi Oluşturan Davranışları
Kiracı evde aşağıdaki davranışları yapıyorsa ev sahibi tahliye isteyebilir:
- Eve zarar verme
- Komşuları rahatsız etme
- Sözleşmeye aykırı kullanım
- Alt kiralama (izinsiz)
- Evde illegal faaliyet yürütme
Bu tür davranışlar “haklı sebep” kapsamında değerlendirilir.
Ev Sahibi Kiracıya Nasıl Tahliye Davası Açar?
Tahliye davası iki şekilde açılabilir:
1) Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası
Nedenine göre süreç 6–18 ay sürebilir.
2) İcra Yoluyla Tahliye
Tahliye taahhüdü varsa en hızlı ve etkili yoldur.
Kiracı sürede çıkmazsa icra memurlarıyla tahliye yapılır.
Ev Sahibi Kiracıyı Kaç Günde Çıkarabilir? (2025 Ortalama Süreler)
| Tahliye Nedeni | Ortalama Süre |
|---|---|
| Tahliye Taahhütnamesi | 1–3 ay |
| Kira Ödenmemesi | 6–12 ay |
| Konut ihtiyacı | 8–18 ay |
| Kentsel dönüşüm | 60 gün + 3–6 ay |
| Haklı sebep (rahatsızlık vb.) | 6–18 ay |
Ev Sahibinin Kiracıyı Hemen Çıkaramayacağı Durumlar
Ev sahibi aşağı durumlarda kiracıyı çıkaramaz:
- Kira sözleşmesi devam ederken sırf kira artışı istediği için
- “Evi satacağım” diyerek (satış tek başına tahliye sebebi değildir)
- Sözleşme süresi bitmeden keyfi olarak
- Kiracı düzenli ödeme yapıyorsa
Kiracıya Verilmesi Gereken Tebligatlar Nelerdir?
Tahliye sürecinde ev sahibi kiracıya:
- İhtarname
- Tahliye bildirimi
- İcra ödeme emri
- Dava dilekçesi
gibi resmi tebligatlar göndermelidir. Aksi hâlde dava reddedilebilir.
Sonuç: Tahliye Sadece Kanunda Belirtilen Şartlarla Mümkündür
Kiracı tahliyesi, hem kiracıyı hem ev sahibini yakından ilgilendiren oldukça teknik bir süreçtir.
2025 yılı itibarıyla tahliye sadece:
- Kira ödenmemesi
- Tahliye taahhütü
- İhtiyaç
- Kentsel dönüşüm
- Haklı sebep
gibi yasada açıkça belirtilmiş nedenlerle mümkündür.
Her adımın doğru atılması ve tebligatların zamanında yapılması çok önemlidir.
Bu nedenle tahliye sürecinin uzman bir avukatla yürütülmesi hak kayıplarını önleyecektir.
Koz Hukuk Bürosu, alanında uzman ekibiyle müvekkillerine doğrudan, çözüm odaklı ve profesyonel hukuki danışmanlık hizmetleri sunan bir hukuk bürosudur.
Hızlı Linkler
Çalışma Alanlarımız